집단대출 생애최초 & 중도금대출, 잔금대출 고민 없이 효율적으로 해결하기!
주택 구매는 대부분의 사람들에게 큰 결정 중 하나입니다.
특히 생애 첫 주택 구매를 준비하는 분들은 중도금대출과 잔금대출에 대한 고민이 클 것입니다.
중요한 선택을 하기 위해 필요한 정보와 팁을 제공해 드리겠습니다.
집단대출이란?
집단대출 (단체승인대출)
집단대출은 아파트 신규분양, 재건축 및 재개발 과정에서 입주자 중 일정 자격을 갖춘 사람들에게 개별심사 없이 일괄 승인으로 제공되는 대출입니다.
이 대출 방식을 통해 입주자들은 각각 은행을 방문하여 대출을 받는 번거로움 없이 일괄적인 대출 승인을 통해 자금을 지원받을 수 있습니다.
주택담보대출과 집단대출, 어떤 차이가 있을까?
두 대출의 가장 큰 차이는 규제의 차이입니다.
주택담보대출은 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제가 동시에 적용되지만, 집단대출은 LTV 규제만 적용받습니다.
이러한 특징 덕분에 집단대출은 상대적으로 규제가 약해 많은 주택 구매자들에게 인기가 있습니다.
또한, 중도금 집단대출은 일반적인 개인 신용대출에 비해 이자가 저렴한 것이 큰 장점으로 꼽힙니다.
주택 구매 시 납입 구조
주택 분양 계약 시에는 전체 매매대금을 한번에 납부하지 않습니다.
대개 계약금, 중도금, 잔금의 순으로 나눠 납입하며, 이 비율은 대체로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 설정됩니다.
중도금의 경우, 아파트의 분양 상황에 따라 조정될 수도 있습니다.
대출 규제와 대출 한도
최근에는 주택 대출 규제가 강화되어 일부 은행들이 집단대출 한도를 줄이는 경우가 있습니다.
이로 인해 원래 집단대출을 계획했던 주택 구매자들이 제2금융권으로 몰리는 현상도 발생하고 있으므로, 대출 계획을 세울 때는 이러한 변동 사항도 반드시 확인해야 합니다.
집단대출 종류와 특징
집단대출의 개념
집단대출은 분양아파트 또는 재건축(재개발) 아파트의 입주자 또는 예정자 전체를 대상으로 한 일괄적인 대출 방식입니다.
이 대출은 주로 중도금, 이주비, 그리고 잔금 대출로 구분되며, 아파트 구매나 이주 과정에서 필요한 다양한 비용을 지원하기 위해 제공됩니다.
집단대출 이주비대출
재건축이나 재개발 사업을 진행하는 동안 조합원들이 이주하는 데 필요한 자금을 지원하는 대출입니다.
이주비 대출의 주요 특징은 아래와 같습니다.
재건축(재개발) 대상 토지를 담보로 사용할 수 있습니다.
시공사(시행사)의 연대보증이 대출의 조건으로 적용될 수 있습니다.
집단대출 중도금대출
집단대출 중도금 대출은 아파트의 분양 계약에 따라 필요한 중도금(계약금 및 잔금 제외)을 지원하는 대출입니다.
이 대출의 특징은 아래와 같습니다.
은행과 시공사(또는 시행사) 간에 별도의 대출 협약이 체결됩니다.
시공사(시행사)가 대출에 연대보증을 합니다.
아파트의 준공 시에 1순위 근저당권 설정(후취담보)이 조건으로 적용됩니다.
집단대출 잔금대출
집단대출 잔금대출 이란 주택이 완공된 후, 등기가 이루어지기 전까지 필요한 잔금을 지원하는 대출입니다.
집단대출 잔금대출의 주된 특징은 아래와 같습니다.
후취담보 조건으로 대출이 취급됩니다.
시공사(시행사)의 별도의 신용보강이 필요 없습니다. 이 특성으로 인해 중도금 및 이주비 대출과 구분됩니다.
중도금대출 전환과 주택담보대출 이해하기
중도금 대출에서 주택담보대출로의 전환
중도금 대출은 주택 구입 과정에서 필요한 금액을 일정 비율만큼 미리 대출받는 것을 의미합니다.
그런데 잔금을 지급할 때, 이 대출은 주택담보대출로 전환됩니다.
즉, 당초에 받았던 중도금 대출의 범위를 넘어 추가로 대출을 받을 수 있는 기회가 생기게 됩니다.
대출 기준의 변화, 분양가 vs. 시세
주택담보대출로 전환되면, 대출의 기준이 분양가에서 현재 시세로 변경됩니다.
대게의 경우, 주택의 시세는 분양가보다 더 높아져 있기 때문에 대출 가능 금액도 증가하게 됩니다.
주택담보대출의 한도 계산 방식
시세가 9억을 초과하는 경우, 9억부터 15억 사이의 구간에서는 LTV 30%가 적용됩니다.
예를 들어, 아파트의 분양가가 9억이었지만 현재 시세가 12억으로 상승했다면, 기존의 대출금 한도 50%는 그대로 적용되되, 9억 초과 금액에 대해서는 30%의 대출 한도가 적용됩니다.
따라서 12억에서 9억을 뺀 3억의 30%인 9천만원이 추가로 대출 가능합니다.
전체 대출 금액 예시
기존에 받았던 잔금 대출 4억 5천만 원에 9억 초과분 3억의 30%인 9천만원을 합치면, 총 5억 4천만 원까지 대출을 받을 수 있게 됩니다.
집단대출? 주택담보대출?
주택담보대출 VS 집단대출
주택담보대출의 경우, 총부채상환비율(DTI)와 주택담보대출비율(LTV) 두 가지 규제가 모두 적용되는데, 집단대출은 오직 LTV 규제만 받습니다.
이로 인해 상대적으로 규제가 덜한 집단대출을 선호하는 이유가 있습니다.
게다가, 중도금 집단대출은 다른 개인 신용대출에 비해 이자가 저렴한 편입니다.
최근의 대출 트렌드
규제가 강화되면서 몇몇 은행들은 집단대출 한도를 축소했습니다.
특히, NH농협은행과 국민은행이 이를 주도하고 있습니다.
이로 인해 중도금을 대출로 지불하려던 실수요자들이 제2금융권으로 이동하는 현상이 관찰되고 있습니다.
집단대출 생애최초주택
새롭게 출시된 생애최초주택 상품
한국주택금융공사(HF)는 새로운 대출 상품인 ‘생애최초 주택구입 보금자리론’을 출시하였습니다.
LTV의 변화와 그 이유
전에는 주택의 위치와 유형에 따라 대출 가능한 금액(LTV)이 55%에서 70% 사이였습니다.
하지만, 생애 최초로 주택을 구입하는 사람들을 위해 LTV를 80%까지 올리기로 결정되었습니다.
대출한도의 확대
LTV 증가에 따른 대출한도 역시 확대되었습니다. 기존 3억 6,000만원에서 4억 2,000만원으로 크게 늘어난 것입니다.
실제 대출 가능 금액의 변화
예전에는 주택 시세가 5억원인 아파트를 구매할 때 최대 3억 5,000만원까지 대출 받을 수 있었습니다.
이는 LTV 70%를 적용한 금액입니다.
그러나 새로운 정책 하에는 4억원까지 대출 받을 수 있게 되었습니다.
이는 LTV 80%를 적용한 금액입니다.
집단대출 생애최초, 주담대 규제 완화
생애 첫 주택 구매자에게는 대출 상한 80% 적용
생애 첫 주택을 구매하는 구매자는 주택의 가격과 위치에 상관없이 최대 80%의 대출을 받을 수 있게 되었습니다.]이는 기존 투기 및 투기과열 지역의 5060% 및 조정대상 지역의 6070%보다 상당히 높은 비율입니다.
주택가격 15억원 초과도 잔금대출 가능
준공된 아파트의 가격이 15억원을 초과하더라도 중도금 대출 범위 안에서는 잔금 대출이 가능하게 됩니다.
이는 특히 고가의 아파트를 구매하려는 구매자에게 큰 도움이 될 것으로 예상됩니다.
규제지역에서의 주담대 변경 사항
1. 기존 주택을 처분해야 하는 기한이 6개월에서 2년으로 연장
2. 신규주택 전입의무가 폐지
3. 긴급생계용 주담대 한도가 1억원에서 1억 5000만원으로 증가
대출규제 완화의 배경
금융위원회는 실수요자의 주택 구매와 관련된 불편함을 해소하고, 합리적인 대출 환경을 조성하기 위해 규제를 개선하기로 결정했다고 밝혔습니다.
주택임대·매매사업자에게도 좋은 소식
주택임대 및 매매사업자는 기존에 보유한 주담대의 대환도 허용하게 되었습니다.
특히, 2020년 7월 이후 주담대 금지 조치로 인해 이자 부담을 줄이기 위한 대환 대출을 받을 수 없었던 사업자들에게 큰 혜택이 되었는데요,
또한, 대출 규제 시행 전에 모집공고를 발표한 주택 사업장의 경우 주택임대·매매업자도 분양 시점의 대출 규제를 적용받아 잔금 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
배우자의 소득과 부채 합산 허용
기존에는 배우자가 주담대를 보유하지 않는 경우에만 DTI와 DSR 산정 시 소득과 부채를 합산할 수 있었지만, 변경 후에는 주담대를 보유한 배우자의 소득 합산도 허용되게 됩니다.
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